Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Все, що потрібно знати власникам майна в 2026 році (з прикладами розрахунку).
Відповідно до статті 265 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі – податок) є складовою частиною податку на майно. Податок для держави — це фінансова основа громад, для бізнесу — стаття витрат, а для громадян — обов’язок власника майна. Сплачуємо податок правильно!
Зміст.
1. Хто є платником податку?
2. Основні параметри податку:
2.1. Підстави для нарахування податку.
2.2. База оподаткування податком.
2.3. Об’єкт оподаткування податком.
2.4. Пільга зі сплати податку.
2.5. Розрахунок суми податку для фізичних осіб.
2.6. Розмір ставки податку.
2.7. Приклад розрахунку податку для фізичної особи.
3. Хто розраховує суму податку?
4. Порядок та терміни сплати податку.
5. Податок у військовий час.
6. Як перевірити нарахування податку?
7. Відповідальність за несвоєчасну сплату податку.
1. Хто є платником податку на нерухоме майно?
Стаття 266 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) встановлює правила нарахування та сплати податку. Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.
2.1. Підстави для нарахування податку – це дані, отримані з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас, у разі відсутності таких даних, використовуються оригінали правовстановлюючих документів платника, зокрема документи, що підтверджують право власності на об’єкт нерухомості.
2.2.База оподаткування податком — загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток (п. 266.3 ПКУ).
2.3. Об’єкт оподаткування податком — об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі його часток , що є у власності на підставі правовстановлюючих документів.
-До об’єктів житлової нерухомості належать будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду: житловий будинок; прибудова до житлового будинку; квартира; котедж (одно-, півтораповерховий будинок); кімнати у багатосімейних будинках; дачні та садові будинки (пп.14.1.129 ПКУ).
-До об’єктів нежитлової нерухомості відносять будівлі та приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду; будівлі готельні; будівлі офісні; будівлі торговельні; гаражі; будівлі промислові та склади; господарські (присадибні ) будівлі- допоміжні (нежитлові) приміщення: сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо; інші будівлі (пп.14.1.129-1 ПКУ).
До уваги:
– Об’єкт не завершеного будівництва , не введений в експлуатацію, – не оподатковується, адже ще не вважається нерухомістю згідно з Податковим кодексом України.
(ЗІР https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=37517 та роз’яснення ГУ ДПС https://tr.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/894264.html). Але якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно такий об’єкт зареєстрований, наприклад, як «житловий будинок» — навіть без комунікацій, податок за нього підлягає сплаті.
– Податок нараховується навіть у разі, якщо нерухомість не використовується або здається в оренду.
– Окремо, пп. 266.2.2 ПКУ визначено перелік об’єктів, на які податок на нерухоме майно не поширюється.
2.4. Пільга зі сплати податку – це пільгова площа, на яку зменшується база оподаткування податком житлової нерухомості (площа, що не оподатковується) і застосовується тільки для фізичних осіб (пп.266.4.1). Пільгова площа становить:
-для квартири/квартир незалежно від їх кількості – 60 кв. м;
-для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості -120 кв.м;
-для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), – 180 кв.м.
Пільга надається один раз за кожний окремий базовий податковий (звітний) період (рік) (пп.266.1.4).
Пільги з податку для фізичних осіб не застосовуються, якщо
– площа об’єкту перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі в розмірі 60 кв.м; 120 кв.м.; 180 кв.м відповідно;
– об’єкти оподаткування використовуються з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).
Необхідно зазначити, що фізична особа-підприємець (далі – ФОП) завжди платить податок на нерухомість як фізична особа. Тобто, якщо ФОП має житлову нерухомість, яку не використовує з метою отримання доходів, то пільга щодо такої нерухомості буде застосовуватися.
Для нежитлової нерухомості фізичних осіб та житлової або нежитлової нерухомості юридичних осіб ПКУ пільга не передбачена. Але органи місцевого самоврядування мають право встановлювати пільги з податку на нерухоме майно для фізичних осіб або юридичних осіб, громадських об’єднань, благодійних організацій та релігійних організацій, що сплачуються на відповідній території. Пільги з об’єктів житлової та нежитлової нерухомості для фізичних осіб визначаються, виходячи з їхнього майнового стану та рівня доходів. Пільги з об’єктів нежитлової нерухомості встановлюються залежно від майна, яке є об’єктом оподаткування (пп.266.4.2).
2.5. Розрахунок суми податку для фізичних осіб.
Сума податку розраховується для фізичних осіб за таким принципом:
– якщо у платника є квартира, то на її площу буде знижено 60 кв.м. (пільга). Це означає, що тільки площа понад 60 кв.м оподатковуватиметься;
– якщо є житловий будинок, то з площі будинку буде знижено 120 кв. м.;
– якщо є і квартира, і будинок, то загальна площа обох об’єктів зменшується на 180 кв.м (це максимальна знижка).
Таким чином, податок обчислюється лише з тієї частини площі, яка перевищує відповідні ліміти пільги.
Щодо кількості об’єктів нерухомості у власності:
-якщо є один об’єкт житлової нерухомості (одна квартира чи один будинок), то податок обчислюється на основі площі, зменшеної на 60 кв.м для квартири або 120 кв.м для будинку, та застосовується відповідна ставка податку;
-якщо є кілька об’єктів одного типу (наприклад, кілька квартир, або кілька будинків), то обчислення податку здійснюється на основі сумарної площі всіх цих об’єктів, зменшеної
відповідно до ліміту площі пільги для кожного типу;
– якщо є об’єкти різних типів (квартира і будинок), то розрахунок податку відбувається на основі сумарної площі всіх цих об’єктів, зменшеної на загальний ліміт площі для комбінації квартир і будинків;
-якщо є кілька об’єктів нерухомості, то податок розподіляється між ними пропорційно до площі кожного об’єкта.
Таким чином, сума податку на нерухомість буде залежати від кількості і типу об’єктів та їх загальної площі після застосування знижок.
Крім того: якщо у власності платника податків є квартира більше ніж 300 кв.м або будинок більше ніж 500 кв.м, податок на таку нерухомість збільшується на 25000,00 грн на рік за кожен такий об’єкт.
2.6. Розмір ставки податку встановлюється органами місцевого самоврядування залежно від типу об’єктів та їх місцезнаходження у відсотках до мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, та не може перевищувати 1,5 % за 1 кв. метр.
Оскільки у 2026 році податок нараховується за звітний 2025 рік, то ставка податку розраховується, виходячи із мінімальної заробітної плати, встановленої на 01.01.2025, яка складала 8 000,00 гривень. Відповідно, за звітний 2025 рік максимальна ставка за один метр квадратний не може перевищувати 120,00 грн. (8 000,00 х 1,5 %).
Для фізичних осіб ДПС України на сайті https://tax.gov.ua/calculator/realty надає безкоштовний інструмент — «Калькулятор обчислення суми податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, з фізичних осіб», який допомагає самостійно розрахувати суму податку.
Інформацію щодо встановлених ставок податку можливо дізнатися на офіційному вебпорталі ДПС за посиланням: https://tax.gov.ua/zakonodavstvo/podatki-ta-zbori/stavki-mistsevih-podatkiv-ta-zboriv.
2.7. Приклад розрахунку податку для фізичної особи.
У фізичної особи перебуває у власності квартира у місті Києві загальною площею 65 квадратних метрів. Іншого нерухомого майна немає. Період володіння: весь рік (12 місяців). Ставка податку за 1 кв.м у відсотках розміру мінімальної заробітної плати для фізичних осіб в м. Київ у 2025 році становитиме 1,5% і становитиме 120,00 грн. (8 000,00 грн. х 1,5 %).
Для фізичної особи максимальна сума податку розраховується як добуток загальної площі квартири, зменшеної на 60 кв. м, і ставки податку 120,00 грн/кв.м. Податок дорівнює (65-60) * 120,00 = 600,00 грн.
3. Хто розраховує суму податку?
3.1. Обчислення суми податку з об’єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості виходячи із загальної площі кожного з об’єктів нежитлової нерухомості та відповідної ставки податку. Базовий податковий (звітний) період дорівнює календарному року.
У разі виникнення розбіжностей між даними, які використовують контролюючі органи, та відомостями, що надає платник податку на підставі оригіналів правовстановлюючих документів, податковий орган за місцем податкової адреси фізичної особи здійснює перерахунок суми податку. За результатами цього перерахунку платнику надсилається або вручається нове податкове повідомлення-рішення, а попереднє — вважається скасованим.
Податкові органи надсилають платникам податків податкові повідомлення-рішення про сплату сум податку за базовий податковий (звітний) період (рік) у встановлені строки — до 1 липня наступного року (пп.266.7.2 ПКУ). Це повідомлення містить детальний розрахунок податку та реквізити органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості для сплати, а також інформацію про адресу, площу об’єкта і пільги, якщо вони є.
У разі, якщо контролюючий орган не надіслав (не вручив) податкові повідомлення-рішення у встановлені строки, фізичні особи звільняються від відповідальності за несвоєчасну сплату податкового зобов’язвання зі сплати податку, але не звільняються від обов’язку сплати податку.
3.2. Платники податку – юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і не пізніше 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходження об’єктів оподаткування декларацію за встановленою формою з розбивкою річної суми рівними частками поквартально (пп.266.7.5 ПКУ). Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт до контролюючого органу подається нова річна декларація з включенням вже існуючих об’єктів та нового об’єкта та збільшується річна сума податку на суму податку нового об’єкта, починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий новий об’єкт.
3.3. У разі переходу права власності на об’єкт від одного власника до іншого протягом календарного року, податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилось право власності; а для нового власника – починаючи з місяця, в якому він набув право власності (пп.266.8.2 ПКУ).
3.4. Багато квартир мають кілька співвласників. Принцип нарахування різниться для спільної часткової та спільної сумісної власності. Спільна сумісна власність — це право двох або більше осіб володіти, користуватися та розпоряджатися майном без визначення часток кожного з них, найчастіше виникає у подружжя. Вона передбачає рівність прав, де розпорядження нерухомістю чи цінним майном вимагає згоди всіх співвласників, а частки визначаються лише при поділі.
При спільній частковій власності кожен співвласник платить податок на нерухоме майно на належну йому частку. У свою чергу співвласники нерухомості, що є спільною сумісною власністю, без виділення часток в натурі, самостійно визначають, котра з цих осіб є платником податку на нерухоме майно.
3.5.Важливо, що для розрахунку податку на житлову нерухомість враховується вся площа об’єкта, а не лише житлова.
4. Порядок та терміни сплати податку.
Податкове зобов’язання зі сплати податку за звітний рік сплачується за місцем розташування об’єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету наступним чином:
– фізичними особами протягом 60 днів з дня вручення податковими органами податкового повідомлення-рішення;
-юридичними особами – авансовими внесками щокварталу до 30 числа, що наступає за звітним кварталом, які відображаються в річній податковій декларації.
Тимчасово, на період дії воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженим Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-ІХ «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні», по 31 грудня року, в якому припинено або скасовано воєнний стан, податок нараховується і сплачується з урахуванням особливостей, визначених пп. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ «Перехідні положення» ПКУ.
Пунктом 1 цього підпункту передбачено, що податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не нараховується та не сплачується за об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією (рф) територіях України:
Починаючи з 01 січня 2023 року за об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, що перебувають у власності фізичних та/або юридичних осіб, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих рф територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією (далі – Перелік територій), податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, у якому завершено бойові дії або тимчасову окупацію на відповідній території.
При обчисленні бази оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, контролюючий орган не враховує об’єкти нерухомості, у тому числі їх частки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих рф територіях України, включених до Переліку територій, які перебувають у власності фізичних осіб та за якими податок не нараховується і не сплачується за період з 01 січня 2025 року до останнього числа місяця, у якому завершено активні бойові дії або тимчасову окупацію на відповідній території.
Дати початку та завершення активних бойових дій або тимчасової окупації визначаються відповідно до даних Переліку територій.
Перелік територій визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку.
Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, який набрав чинності 20.03.2025, затверджено оновлений Перелік територій, та визнано таким, що втратив чинність, наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією».
6. Як перевірити нарахування податку.
Платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу для проведення звірки даних щодо:
-об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податків;
-розміру загальної площі об’єктів;
-розміру ставки податку;
-нарахованої суми податку.
Заяву довільної форми та підтверджуючі документи із зазначенням періоду звірки, об’єктів нерухомого майна, по яких необхідно провести звірку, платник може надати зручним для себе способом, зокрема, засобами електронного зв’язку за допомогою Електронного кабінету або надсиланням поштою з повідомленням про вручення.
У разі виявлення розбіжностей, контролюючий орган за адресою платника податку, проводить перерахунок податку і надсилає (вручає) нове повідомлення-рішення. Попереднє повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним).
7. Відповідальність за несвоєчасну сплату податку.
За несплату або несвоєчасну сплату податку сплачуються штраф і пеня. За протермінування до 30 днів штраф становить 5% від суми боргу за податком, на понад 30 днів – 10% (пп.124.1 ПКУ).
Після спливу 90 календарних днів , наступних за останнім днем граничного строку сплати податкового зобов’язання (пп.129.1.3 ПКУ), нараховується пеня з розрахунку 120% річних облікової ставки НБУ (за ст. 129 ПКУ).
За неподання декларації юридичною особою платником податку застосовується штраф 340 грн за кожне неподання або несвоєчасне подання (ст. 120.1 ПКУ). Ті самі дії, вчинені платником податків, до якого протягом року було застосовано штраф за таке порушення, тягнуть за собою накладання штрафу в розмірі 1020,00 гривень за кожне таке неподання або несвоєчасне подання.
Починаючи з 27.05.2022 року і на період дії воєнного стану «карантинний» мораторій щодо не застосовування штрафних санкцій, зокрема, за порушення вимог законодавства в частині нарахування, декларування та сплати податків, зборів, платежів, не застосовується.
Відповідно до п. 69 підрозділу 10 розділу XX “Перехідні положення” ПКУ платники податків звільняються від відповідальності за несвоєчасну сплату податків у разі, якщо вони не мали можливості виконати свої обов’язки. Це стосується також податку на нерухомість.
Але такі обставини необхідно документально підтвердити. За умов документального підтвердження, обов’язок щодо сплати податку залишається, але його можна виконати протягом шести місяців після припинення або скасування Нарахування пені починається після спливу 90 календарних днів, наступних за останнім днем воєнного стану в Україні без штрафних санкцій.
Порядок підтвердження неможливості виконання податкових обов’язків встановлений наказом Мінфіну №225 від 29.07.2022. Згідно з цим порядком платники податків звільняються від відповідальності за несвоєчасну сплату податків у разі:
-перебування на території, де ведуться бойові дії, або яка окупована;
-неможливість доступу до банківських послуг чи засобів зв’язку.
Платнику податків необхідно подати до контролюючого органу в письмовому виді документи:
-заяву у довільній формі про відсутність можливості виконати податковий обов’язок;
-підтверджуючі документи (наприклад, довідка про окупацію населеного пункту, документи про пошкодження майна тощо).
Якщо можливість подати заяву з’явилася під час дії воєнного стану, зробити це потрібно не пізніше 60 календарних днів з першого дня місяця після відновлення такої можливості. Якщо можливість з’явилася лише після припинення воєнного стану — подати заяву та документи потрібно у той самий термін. У разі неподання заяви або відсутності підтверджуючих документів контролюючий орган може прийняти рішення, що фізична особа мала можливість виконати податкові обов’язки вчасно. У такому випадку застосовуються штрафні санкції, передбачені ПКУ.
Для керівника та бухгалтера:
• Перевірте КВЕД будинків промисловості (цехи, склади), які можуть бути звільнені від податку відповідно до пп. “є” 266.2.2 ПКУ, але лише за умови їх використання за призначенням та відсутності здачі в оренду.
• Здійсніть моніторинг рішень місцевих рад: ставки податку можуть змінюватися щороку. Перевіряйте офіційні сайти ваших громад.
Для громадян:
• Не чекайте паперового листа від ДПС. Цифровізація податкової досягла піку, і неотримання фізичного повідомлення більше не є виправданням для несплати. В електронному кабінеті платника перевіряйте наявність податкових повідомлень-рішень з нарахування суми податку, щоб уникнути штрафів через втрату паперового листа.
• Також зверніть увагу на нежитлову нерухомість — місцеві ради часто встановлюють для неї нижчі ставки, ніж для житлової, щоб підтримати локальний бізнес.
• Пільги: Якщо ви маєте статус УБД (учасник бойових дій) або інвалідність, перевірте рішення вашої місцевої ради — вони часто встановлюють додаткові пільги.
Редакція ТОВ «ФІСКОР»
24.03.2026